每经评论员 薛晖

近日，北京市规划和自然资源委员会发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》。其中首次提出，鼓励在住宅首层设置架空层；鼓励在小区内设置开放的风雨连廊；鼓励在多层住宅设置开敞阳台。此举被认为旨在打通阻碍新房销售的堵点。

众所周知，随着城镇化进入下半场，住宅交易逐渐由新房为主转向存量二手房为主。此时，开发商面临的不仅是新房之间的竞争，还要与二手房展开较量。由于新房的土地成本和建安成本基本固定，而二手房的价格弹性较大，新房往往在价格和性价比上缺乏竞争优势。尤其在市场低迷时期，这一矛盾更加突出。

为了解决这一问题，从去年开始，一些三四线城市率先对住宅设计规范进行松绑，试图通过设计创新增加新房的市场竞争力。

设计松绑主要表现在两个方面：

一方面是利用设计创新增加住房的“实得面积”。比如，在松绑之前，有些城市的阳台最宽不超过80厘米，而松绑后可放宽至2.4米。这样一来，同样的建筑面积，“实得面积”就增加了。另外，还可以封闭架空层，以提升实得面积。以往，楼房住宅的“实得率”，即使用面积与建筑面积的比例，通常只有75%左右。而近一两年来，随着设计松绑，新房的“实得率”在85%以上已很普遍，甚至有超过100%的。当产品有了设计创新，房子的实得率提升了，那么新房对二手房就有了竞争优势。

另一方面，就是允许将住宅的首层建成架空层。过去的规定是，如果开发商将首层建成架空层，把它做成会所或公共空间，就会损失可售面积。因为容积率不变，可售面积是固定的。但按照北京新出台的规定，鼓励首层架空，且不计入容积率。这样一来，新建的住宅就可以增加一些公共空间，对于业主而言是有了更大的福利。如此就可以提升产品竞争力，更有利于销售。

此前，在设计上松绑的还只是一些三四线城市。此次北京为商品房设计松绑，可以视为官方未来继续促进楼市止跌回稳的新方向。而且，这一方向的工具箱是比较丰富的。北京此次松绑的只是架空层和封闭阳台，在其他设计优化方面仍有空间。

实际上，住建部近年来提出的“好房子”工程，不仅强调房屋质量的提升，也倡导在设计上进行创新，以满足购房者对改善性住宅的需求。例如，所谓的“第四代住宅”便是突破了旧有设计规范的一种创新形式，主要聚焦于功能布局、环境适配性和居住舒适性等方面。这些创新正是为了适应消费者对住宅品质的更高要求，促进房地产市场的良性发展。

通过创新设计提升住宅品质和市场竞争力，不仅能够打破市场瓶颈，也为开发商和购房者带来了更多选择和福利。在政策的支持下，楼市回暖的步伐将更为坚实。